你到底能贷多少？

TDSR 是什么？怎么算？

TDSR 把你所有每月债务还款 —— 新房贷加上车贷、私人贷款、信用卡等等 —— 限制在月总收入的 55% 以内。所有由银行批出的房产贷款都适用。

有两点最容易被忽略。银行会按每年 4% 对新贷款做压力测试，即使你拿到的利率低得多，所以用来评估的月供会远高于你实际要还的金额。另外，浮动收入只计 70% —— 花红、佣金、自由职业收入、租金与股息，一律先打三折。

MSR 是什么？什么时候适用？

MSR 只针对房贷月供本身，上限是月总收入的 30%。它只适用于组屋，以及直接向发展商购买的执行共管公寓。私人房产没有 MSR。

对组屋与执行共管公寓买家来说两条规则同时适用，而 MSR 几乎总是先到顶。这也是为什么同样的收入，换房者买私人公寓能贷到的钱，比买新的执行共管公寓更多。

三条上限对照

规则	限制什么	适用范围
TDSR 55%	所有债务合计	所有银行房贷
MSR 30%	仅房贷月供	组屋、发展商执行共管公寓
LTV 贷款成数	贷款额对房价的比例	所有住房贷款

贷款成数上限

住房贷款	最高贷款成数	最低现金
第一套	75%	5%
第二套	45%	25%
第三套或以上	35%	25%

若贷款年期超过 30 年（组屋为 25 年）或还款期跨过 65 岁，每一档都会再下调 5 个百分点。建屋发展局批出的贷款上限为 75%，自 2024 年 8 月 20 日起由 80% 下调。

该先还清车贷吗？—— 该

该，而且通常是你手上最有效的一招。车贷月供会一元对一元地压低你的 TDSR 上限。

每月 S$1,200 的车贷，就等于从房贷可用额度里直接扣掉 S$1,200。按 4% 压力测试利率、30 年期换算，大约是少贷 S$250,000。如果你已经接近上限，而手头现金足够结清车贷，那么在申请前先还掉它，比这个页面上任何其他做法都更能改变数字。

该先注销信用卡吗？—— 多半是误解

还清余额有用。注销卡片没用。

银行大约按你未还余额的 3% 计为每月债务。S$10,000 的余额，约等于每月占用 S$300 的 TDSR 空间，按 4%、30 年换算大约是 S$63,000 的借贷能力。还清就拿回来了。

但一张没有使用、额度 S$50,000 的卡，对你没有任何影响。新加坡的银行看的是余额，不是额度。注销持有多年的卡只会缩短你的信用记录，对 TDSR 毫无帮助 —— 所以把余额还掉，卡留着。

如何把 TDSR 用到最大

真正能改变数字的有六件事，大致按影响力排序。

#	做什么	为什么有效
1	还清车贷	一元对一元地把月供从债务中移除
2	还清信用卡余额	每 S$10,000 未还余额约占用每月 S$300 的空间
3	增加联名借款人	提高收入基数；年期按收入加权平均年龄计算
4	拉长贷款年期	降低月供 —— 但要留意超过 30 年或 65 岁后贷款成数下调 5 个百分点
5	抵押流动资产	四年期的抵押可把合格资产转为认可收入
6	提供 12 个月的浮动收入记录	稳定的佣金记录会被更宽松地看待

一句实话：这些都不会改变你实际负担得起多少，只会改变银行愿意借你多少。把额度用尽，等于在利率上升、换工作或房子要大修时没有任何余地。

常见问题

为什么银行用 4%，而我拿到的利率更低？

金管局要求以中期利率下限来做负担能力评估，住宅房产目前为每年 4%，若市场利率更高则采用市场利率。这项规定的用意是确保利率上升时借款人仍还得起。按 4% 下限计算，用来评估的月供可能比你按当前利率实际支付的高出约六成。

浮动收入怎么计算？

只计 70%。花红、佣金、自由职业收入、租金与股息，在进入 TDSR 或 MSR 计算前都会先打三折。

拉长年期能多贷一些吗？

可以，但有代价。年期越长，月供越低、TDSR 上限越高 —— 但一旦年期超过 30 年（组屋为 25 年）或还款期跨过 65 岁，贷款成数上限会下调 5 个百分点，首付就得多准备。

再融资时也适用 TDSR 吗？

自住房贷不适用，前提是你没有增加贷款额或套现。投资房产的再融资则按另一套标准评估。

如果和年纪较大的人一起买呢？

银行会按借款人的收入加权平均年龄来定最长年期。收入占比小、年纪明显较大的联名借款人，把平均年龄拉高的幅度通常没有想象中大。

估算依据 2026 年现行的金管局规定。各家银行有自己的信贷评估标准，抵押资产、担保人以及按收入加权的平均年龄都可能改变结果。做决定前请向银行或房贷经纪确认。